相続、遺言のことなら、東京都の相続遺言ファーム
相続遺言の専門チーム
対応地域：東京都、東京２３区、神奈川
相続登記とは、亡くなられた方の不動産の名義を、相続人に変更するための手続きのことです。
相続登記は、誰が相続人になるかを確定し、相続人ごとの相続割合などが、決まってから手続きを始めることになります。
相続登記は、いつまでにしなければならないという期限がないため、不動産名義が亡くなった方のままで放置されていることがよくあります。
しかし、そのまま相続登記をせずに放置すると、どのような問題が生じるでしょうか。
たとえば、遺産相続をした土地建物の売却、建物の建て替え、銀行からの融資を受ける際にする抵当権の設定などの新たな登記をすることができません。
また、遺産分割協議が成立しても、そのことで相続人以外の第三者に所有権を主張することもできないなどの問題が生じます。さらに、相続登記には、様々な公的な書類が必要となります。しかし、相続発生から年数が経過するほど、役所で亡くなられた方の住民票や除籍謄本（改正原戸籍）等、相続登記に必要な書類が取れなります。 ちなみに、役所において、住民票は５年、戸籍は５０年もしくは８０年の保管期限があります。
また、相続人のうちの誰かが亡くなった場合には、争いが生じる可能性があります。一例として、父親が死亡し、相続人が母親・長男の２人で、相続財産が自宅のみのケースを考えてみましょう。仮に、母親がその自宅を相続したいと思っています。ここでもし、何年も遺産分割協議をせずに放置している間に、長男が結婚した後に亡くなってしまったとします。 この場合、長男の配偶者も自宅の相続権をもつことになります。 そうなると、自宅を母親が相続できるよう遺産分割協議が難航し、裁判手続きが必要になるおそれもあります。
別の問題点は、例えば、相続人の一人が認知症等になり、判断能力が低下してしまうと、裁判所を通して相続人の代わりに成年後見人を選任してもらわなければ、遺産分割協議ができなくなります。成年後見の申し立てには数か月の時間と費用数十万がかかります。
また、相続人の一人が借金を返済できない状態の場合、その債権者が、法定相続分により相続登記をし、その相続人の持分を差し押さえてしまう危険がある。その後に、遺産分割協議を行っても、債権者に対してお金を支払わなければ、他の相続人の名義に相続登記をすることが難しくなります。
このように、相続登記を放置すると、さまざまな問題が発生して、結果として、余分な費用と時間がかかる、もしくは、相続登記すらができなくなるというおそれがあります。
不動産以外の名義変更について
相続財産の6割は不動産と言われていますが、変更の手続き比率で言えば他の手続きの方が圧倒的に多くそして大変です。
たとえば、生命保険、共済金、入院保険金、公的な返還金（高額療養費、所得税の医療費控除）、民間保険年金、遺族共済年金、年金基金、自動車保険、火災保険、預金口座、公共料金等の引き落とし口座、信用金庫への出資金、上場株券、非上場株券、国債、投資信託、上場株券、非上場株券、国債、投資信託、個人の貸付金、預け入れ保証金、特許権、音楽著作権などの手続きが必要となります。 これらのうち、特に重要な手続きは次のとおりです。
預貯金の名義変更
銀行等の金融機関は、口座の名義人が死亡したことを知ると、その口座を凍結します。
そして口座が凍結されると、引き出し、入金、送金、公共料金の自動引き落としなどもストップします。
これは、預貯金が相続財産であるため、遺産凍結により、遺産を保護する趣旨です。
ただし、例外があり、葬儀費用と税理士費用は金融機関にきちんと説明すれば、引き出せることがあります。
この場合、口座から引き出すには、遺産分割協議書に加えて、戸籍等の相続人を確定する書類が必要となります。
それぞれの書面については原本を、返却してもらえないこともあり、その都度取り直さなければならない場面もあるため、金融機関ごとの対応が必要です。
株式の名義変更
株式の名義変更は、株式が上場株式か非上場株式会によって手続が異なります。
非上場株式については、会社によって、さらに手続が異なってきます。近年の会社法の改正もあり、会社側の対応でもきちんと対策がとれていない場合も多くあります。
したがって、弁護士・司法書士にご依頼することをお勧めします。
証券会社に保管する上場株式は、証券会社に開設した取引口座を相続人がそのまま承継することはできません。
したがって、相続人は、被相続人の取引証券会社に新たな取引口座を設けた上で、被相続人の取引口座内にある株式の移管を受ける必要があります。
これらは、いくつかの証券会社を通して取り引きをしていた場合は、各証券会社ごとに手続きが必要となります。 非上場株式と同じように弁護士・司法書士を通して手続きを進めた方が良いでしょう。
上記の手続きを、相続人の方が、自力で調査し進めるのには、膨大な労力と時間が求められます。
尚、金融機関、証券会社などの窓口は、基本的に平日のみの営業であるため、二度三度と、会社の有給休暇を利用し、足を運ばなければならなくなるでしょう。
従って、当ファームでは、これらの手続きをすべて代理致します。
Q.
借地人が死亡した場合どうすればよいでしょうか？
A.
地主から、契約者が死亡したことを理由に、借地の明け渡しを請求される場合、相続人は明け渡し請求に対して、拒否することができます。
ただし、公営住宅の借地権については各自治体に確認する必要があります。
相続による承継の場合、地主の承諾を得ることなく、借地権を引き継ぐことができます。
借地権は、相続財産に含まれるため、借地の賃貸借契約書の賃借人の名義を相続人に変更する必要があります。
尚、借地契約の名義書替の手数料は原則不要であるため、書換料の請求があっても支払う必要はありません
さらに、借地上の登記された建物については、相続登記が必要となります。
Q.
相続財産に未登記家屋が含まれているときはどうすればよいですか？
A.
登記がされていない家屋を相続した場合には、相続による名義変更の登記をする必要はありませんが、固定資産税台帳に記載されている名義を変更するため、都税事務所（または市役所、区役所）に「未登記家屋名義変更届」を提出する必要があります。 これをしない場合、いつまでも亡くなった方宛に、固定資産税の通知が送られてくることになります。
Q.
相続登記で法務局に提出した戸籍等は返却してもらえますか？
A.
相続による登記名義の変更を申請するには、数種類の戸籍謄本等を添付しなければなりません。 もし、相続財産に含まれる不動産の所在地を管轄する法務局が、不動産ごとに異なる場合には、各法務局に対して戸籍謄本等の原本を提出しなければなりません。 しかし、提出する法務局の数だけ戸籍謄本等の原本を取得する必要はありません。 法務局においては、原本還付をすることができるため、管轄が異なる複数の法務局に申請する場合でも、用意するべき戸籍謄本は１通のみで大丈夫です。ただし、どうしても急いで複数の法務局に申請しなければならない場合は、その法務局用に余分に用意する必要があります。なお、戸籍謄本等は、預貯金の払い戻し、生命保険の給付金、保険金請求の払戻手続にも必要となります。
Q.
相続登記において必要となる書類を教えてください？
A.
相続登記において必要な書類は下記のとおりです。
（１）被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本(除籍謄本、改製原戸籍謄本)
（２）本籍地の記載のある除住民票の写しまたは戸籍の附票
（３）相続人全員の現在の戸籍謄本または抄本（被相続人の死亡後に発行されたものである必要があります）
（４）相続する不動産等を取得する相続人の住民票の写しまたは戸籍の附票
（５）遺言書（存在する場合のみ）
（６）遺産分割協議書（存在する場合のみ）
尚、遺産分割協議書には、相続人全員が署名・捺印し、印鑑証明書添付が必要です。
（７）特別受益者、相続放棄に関する書面（存在する場合のみ）
（８）固定資産評価証明書
（１）被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本(除籍謄本、改製原戸籍謄本)
（２）本籍地の記載のある除住民票の写しまたは戸籍の附票
（３）相続人全員の現在の戸籍謄本または抄本（被相続人の死亡後に発行されたものである必要があります）
（４）相続する不動産等を取得する相続人の住民票の写しまたは戸籍の附票
（５）遺言書（存在する場合のみ）
（６）遺産分割協議書（存在する場合のみ）
尚、遺産分割協議書には、相続人全員が署名・捺印し、印鑑証明書添付が必要です。
（７）特別受益者、相続放棄に関する書面（存在する場合のみ）
（８）固定資産評価証明書
Q.
相続登記に必要な費用を教えてください。
A.
① 登録免許税・・・「固定資産評価証明書」というものに記載された不動産の評価額に税率（0.4%）をかけて算出します。
② 司法書士の報酬（３１５００円～） 不動産の価格、個数及び所在地の多寡により異なる
③ 戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍謄本・固定資産評価証明書の取得費用
④ 登記事項証明書、公図の取得費用
② 司法書士の報酬（３１５００円～） 不動産の価格、個数及び所在地の多寡により異なる
③ 戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍謄本・固定資産評価証明書の取得費用
④ 登記事項証明書、公図の取得費用
Q.
農地転用をするにはどうすればよいですか？
A.
相続財産の中には、農地が含まれている場合があります。 もちろん、農地として継続使用することはできますが、相続をきっかけに、他の用途で使用する必要が生じるかもしれません。 このような場合に、農地に区画形質の変更を加えて宅地、道路、山林、工業用地等に転換することを農地転用といい、都道府県知事などの許可が必要となります。
農地がとは、地目が農地である土地を指し、耕作がされていなくても農地として扱われます。 さらに、地目が農地でなくても、肥培管理がされていれば農地と見なされます。
許可を得ずに、農地転用をした場合には、農地法違反として、工事の中止及び原状回復などを命ぜられることがあります。
なお、農地転用の窓口は、全国の市町村にある農業委員会となっています。
Q.
私は神奈川県内に住んでおりますが、父名義の北海道の不動産の相続登記手続きをお願いすることは可能ですか？
A.
はい、可能です。オンライン申請を利用して、北海道の法務局に相続登記を申請します。
相続した土地や建物などの不動産の名義を変更するには、原則として、不動産の所在地を管轄する法務局（藤沢市内の不動産なら横浜地方法務局湘南支局）へ行って、相続登記を申請しなければなりません。
しかし、登記手続きもＩＴ化がすすみ、現在はすべての法務局でインターネットを通じたオンライン登記申請が可能です。
このオンライン申請は、設備や環境が整っていれば大変便利です。直接北海道の法務局へ行かなくても、パソコン上で登記申請ができるからです。
しかも、オンライン申請を利用した場合、１申請につき最大で５０００円通常の登記申請よりも登録免許税がお安くなります。
当事務所は、オンライン申請に対応しているため、全国どこの不動産でも相続登記申請をすることができます。
ご自身で現地の法務局へ直接行かれるよりも、時間と費用の節約になるでしょう。
オンライン申請はご自身でも行うことができますが、設備や環境を整えるのに時間と費用がかかります。詳しくは、法務省のホームページをご覧ください。
